Kentsel Dönüşüm Kapsamında Müteahhitle Anlaşmayan Malikin Hakları Nelerdir?

Kentsel Dönüşüm Kanunu 6 Şubat 2023’ta yaşanan Kahramanmaraş merkezli ve tüm Güneydoğu bölgemizde telafisi mümkün olmayan zararlara sebebiyet veren depremler nedeniyle bölgede üzere hasar tespit raporları baz alınarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usul ve esaslar getirilmiştir. bu kapsamda Kentsel Dönüşüm Kanunu yeniden düzenlenmiş ve hem  yargı süreçlerinin hızlandırılması hem de bu sayede riskli alanların daha hızlı dönüştürülerek yaşanması olası depremlere karşı can ve mal kaybının azaltılması amaçlanmıştır.

7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Kentsel Dönüşüm Kanununda yapılan değişiklikleri başlıklar olarak özetlemek gerekirse;

 

• Kentsel dönüşüm kararı için üçte iki çoğunluk yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu aranacaktır.
• Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan yeni düzenlemeyle tespitlere karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilecektir.

• Karara katılmayan paydaşların arsa payları açık artırma ile diğer paydaşlara satılabilecek, satışı gerçekleşmeyen bu paylar dönüşümü gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınacaktır.

• Riskli yapıların tespiti Başkanlıkça resen veya İdarece yaptırılabileceği gibi yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından (masrafları kendilerine ait olmak üzere) Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarayaptırılıp sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilecektir.
• Lisanslandırılacak kuruluşlarda, inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunlu olacaktır.
• Tespitin engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece resen tespit, kapalı kapılar ve alanları yeterli kolluk kuvvetiyle açtırmak suretiyle(mülki idare amirinin yazılı izniyle) tespit yaptırılacaktır.

• Başkanlık veya İdare tarafından yapılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecektir.
• Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan yeni düzenlemeyle tespitlere karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilecektir.

 

7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile artık kentsel Dönüşüm Kararı İçin Yüzde 50+1 Yeterli Olacak

 

Kentsel dönüşümün istenilen düzeyde ilerlememesinin en büyük nedenlerinden biri kentsel dönüşüm kararının, arsa payının üçte iki çoğunluğuyla alınıyor olmasıydı. Kentsel Dönüşüm Kanunu gereği az bir yüzdeyle bu kararlar alınamıyordu. 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile

 

Yeni kanun çerçevesinde binasını dönüştürmek isteyen malikler seçilen müteahhit ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaları gerekir. Bu süreç önce kat malikleri ve müteahhit arasındaki anlaşmazlıklar neticelendirilerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Burada hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunu yani %50 +1 hissenin onayını alan müteahhitle, kat malikleriyle arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması konusunda hiçbir engel kalmamıştır. Ancak 7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre %50+1 içerisinde olmayan maliklerin durumu çekişmeye konu olmaktadır. Kanundaki yeterli çoğunluğu sağlayan kat malikleri lehine yapılmış bir inşaat projesi, bazı maliklerin çeşitli nedenlerle inşaatın yapılmasını çıkarına uygun görmemesi, şerefiye payı ve farklı metrekarelerdeki dairelerin orantısızlık meydana getirmesi gibi durumlar çıkması halinde kanun kapsamında itiraz ve akabinde açılacak davalar gündeme gelmektedir.

 

Kentsel Dönüşümde Dava Süreci

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun bu kanun bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında özellikle 4. ve 7. maddeleri, riskli yapı tespiti amacıyla ilgili binadan karot alma usul ve sürecini düzenler.

Söz konusu bina müteahhit tarafından veya müteahhitle anlaşmış olan bir kat maliki tarafından riskli yapı tespiti için başvurmuş, mevzuata uygun görülmemesi halinde yıkım kararı çıkmış ise 15 gün riskli yapı tespitine karşı, yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüklerine (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) 15 gün içerisinde itiraz edilebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından değerlendirilir.

İl müdürlüklerine yapılmış olan itiraz başvurusunun reddedilmesi halinde, söz konusu bina resmi olarak riskli yapı olarak tespit ve tescil edilmiş olur. Bu riskli yapı kararına karşı maliklerden herhangi biri idare mahkemesine iptal davası açabilir. Bu davanın ise binanın yıkılmasını engellemesi için idare mahkemesine açılan davanın yürütmeyi durdurma tedbirinin mahkeme tarafından kabul edilmesi gerekir. Aksi halde açılan dava binanın yıkılmasını engellemez.

 

• Şerefiye Payı ve Farklı Metrekarelerdeki Dairelerin Orantısızlık Olması Durumunda;

Kanundaki yeterli çoğunluk olan salt çoğunluğu sağlayan müteahhit bir inşaat projesi sunar. Bu projede bazı maliklerin şerefiye payları daha değerli, bir kısım maliklerin diğerlerine göre daha fazla metrekare kaybetmesi gibi durumlar fazlaca yaşanmaktadır. Bu nedenle şerefiye payı ve farklı metrekarelerdeki daireler nedeniyle paylaşımda orantısızlık meydana gelen maliklerin açtığı davalar, kentsel dönüşümün hız verildiği bu süreçte en yaygın hukuki sorunlardan biri durumuna gelmiştir.

Bu anlamda asliye hukuk mahkemesinde yaşanan kayıplar nedeniyle tazminat davası açılarak orantısız paylaşım nedeniyle ihlal edilen haklarını talep edebilir. Bu kapsamda dairenin metrekaresi, bulunduğu kat, baktığı cephe, aldığı kira gibi müteahhitin kat maliklerine tüm kazandırımları değerlendirilerek bir tazminat çıkartır.