İstanbul’da faaliyet gösteren Sezgin & Akın Hukuk Bürosu olarak kira avukatı kadrosuyla beraber kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, işyeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması, ihtiyaç nedeniyle kiracının işyeri ve konuttan tahliyesi davası, kira bedelinin piyasanın enflasyon gibi nedenlerle düşük kalması nedeniyle kira tespit ve artırım davası, kiralanan taşınmazın yeniden inşası nedeniyle kiracının tahliyesi davalarında 20 yıllık tecrübesini müvekkil ve danışanlarına aktararak, en hızlı ev doğru sonuca ulaştırmayı amaçlar.

  Kiracının Tahliyesi

Son zamanlarda özellikle metropollerde gayrimenkul kiralarının hızla yükselmesi ile birlikte ev sahipleri, düşük kira ödeyen kiracısını, kiracının tahliyesi yolları ile çıkarma yoluna sıklıkla gitmeye başlamıştır. Bu nedenle mal sahipleri kanunun kendilerine verdiği imkanları, haksız şekilde kiracının tahliyesi için kullanarak daha fazla kira geliri hedeflemektedir. TBK’nın  kiraya ilişkin maddeleri kiracının haklarını koruduğu kadar kiraya verenin de mağduriyetinin önüne geçmeye çalışmıştır.

TBK’da sayılan kiracının tahliyesi yolları;

             İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiracı tahliyesi yoluyla tahliye, yollarından uygulamada en çok tercih edilen yollarından biridir. Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

Kiracının bu yolla tahliyesi için konut yada iş yeri ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler.

Kanunda da sayıldığı üzere kiracının tahliyesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası birtakım şartları aramaktadır. Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

Kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır. Kiraya verenin aşağıda sayılan yakınları için herhangi bir gereksinin ortaya çıkması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası söz konusu olabilir.

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Olarak TBK 350. maddede sayılmıştır. Kiralayana bu sayılan yakınlıktaki kişilerin kiralananı iş yeri ya da konut olarak kullanmak amacı ile ihtiyaç duymaları halinde bu dava açılabilir. Aksi halde kiracını tahliyesi için sayılan bu kişilerin dışındaki kiralayan yakınlarının 1. Derecenin dışındaki akrabalık bağına sahip yakınlar için ihtiyaç duyması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak mümkün değildir.

                İnşaat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Son günlerde gerek kentsel dönüşüm faaliyetleri, gerek ticari anlamada inşaat sektörünün canlanması nedeniyle çokça karşımıza çıkan kiracının tahliyesi yollarından biridir. Özellikle kiracının inşaat nedeniyle tahliye edilmesi kentsel dönüşümün büyük şehirlerde hızlanması açısından da oldukça önemlidir.

 

TBK’da kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen maddeler genel manada kiracıyı korumayı hedeflemektedir. Ancak kiracının inşaat nedeniyle tahliyesi konusunda kirayı vereni korumaktadır. Kentsel dönüşüm veya herhangi bir nedenle kiralanan taşınmazın yenilenmesi için yıkılması durumunda kiracının kira süresinin beklenmesi gibi durumlar yaşanmaması açısından kanunu kiraya verene bu yolla kiracının tahliyesi imkanı verilmiştir

TBK madde 350/2’de söz konusu kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla veya kiralanan taşınmazın onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gibi durumlarda bu tadilat ve yapım işler sırasında kiralanan taşınmazın kullanımı imkânsız ise, kiralanan taşınmazın tadilatı nedeniyle kiracının tahliyesi düzenlenmiştir.

Buna göre; kiraya veren, taşınmazın kullanılamayacağı türden bir inşaat, imar ve tadilat yapılması halinde kiracının inşaat nedeniyle tahliyesi yolundan faydalanılabilir. Ancak kiraya veren tanına bu hakkın kötüye kullanılmaması için birtakım şartlar getirilmiştir.

  

Tahliye Davası Şartları

Yeniden imar nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmek için Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir.

Öncelikle, kiralanan taşınmazın, kiracı tarafından esaslı bir şekilde onarılarak, genişletilerek yahut değiştirilerek imarı veya yeniden inşası amaçlanmalıdır. Bu esaslı yapılan değişikliğin tahliye nedeni olabilmesi için

• Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Kiralananda yapılan tadilat kullanıma engel olacak bir tadilat değilse kiracının tahliyesi için başvurulamaz.
• TBK’da aranan şartlardan biri de yapılan inşa ve tadilatın esaslı olmasıdır. Esaslı değişiklikten kasıt Esaslı olmayan onarım, genişletme yahut değiştirme amacıyla yapılan tadilat nedeniyle kiraya veren kiracıyı tahliye edemez. Her somut olaya göre tadilatın önemli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

               Yeni Malikin Gereksinimi

TBK MADDE 351’de düzenlendiği üzere; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

 

TBK’nın 351. Maddesinde düzenlenen şekliyle “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Yasanın 350’nci maddesinde olduğu gibi bu maddede de tahliye sebebi, zorunlu ihtiyaçtan kaynaklanmalıdır. Madde metninden geçen iktisap satım, trampa, hibe vs şeklinde olabilir.

Bu maddeye dayanarak dava açma hakkına sahip olan yeni malik TMK hükümlerine göre taşınmazın sonradan sahibi olan kimsedir. Bu kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişiliği olan bir şirket de olabilir. Ancak sırf taşınmazın sonradan sahibi olmak, bu davayı açarak kiracıyı tahliye etme hakkı sağlamaz. Kiracının tahliyesi ile ilgili TBK’nın 350’nci maddesinde de yer alan tahliye sebeplerinde olduğu gibi yeni malikin gereksinimlerini mahkeme inceleyecektir. Bu anlamda yeni malikin gereksinimleri gerçek, samimi ve ihtiyacın zorunlu olması gerekir. Açılan dava sonucunda bu gereksinimin şartlarını mahkeme inceleyerek kiracının tahliyesine karar verilecektir.

Originally posted 2022-04-07 13:19:32.